內蒙古自治區機械設備成套有限責任公司
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監理預驗收把(ba)好關，業主收房更安心
提(ti)前(qian)堵住質量漏洞，讓(rang)交(jiao)付糾紛消(xiao)于無形
在住(zhu)宅項目交付(fu)前(qian)，監理單(dan)位組織的預驗收是把控(kong)質量的關鍵環節，也是減少交付(fu)糾紛的重要屏障(zhang)。隨著“先驗房后收房”制度(du)的(de)(de)(de)推行(xing)和(he)業(ye)(ye)主(zhu)維權意(yi)識(shi)的(de)(de)(de)增(zeng)強，監(jian)理(li)單(dan)位的(de)(de)(de)預驗收工作正承擔著前(qian)所未有的(de)(de)(de)責(ze)任(ren)。如何(he)通過專業(ye)(ye)、細(xi)致的(de)(de)(de)預驗收堵住質量漏洞？這成(cheng)為行(xing)業(ye)(ye)關注的(de)(de)(de)焦(jiao)點。
一(yi)、預(yu)驗收：正式交付前(qian)的最后防線
工(gong)程預驗收是監理單(dan)位在施工(gong)單(dan)位完(wan)成施工(gong)后、建(jian)設單(dan)位組織正(zheng)式竣工(gong)驗收前組織的全面質量檢查。它標志著工(gong)程建(jian)設基本完(wan)成，進入交付倒計時階段。
根據規定，預驗收需滿足(zu)六大條件：土建水(shui)電(dian)工(gong)程全部結束；門窗(chuang)欄桿安(an)裝(zhuang)完(wan)(wan)畢；正(zheng)式水(shui)電(dian)接(jie)通；幕墻(qiang)、電(dian)梯、消防等工(gong)程安(an)裝(zhuang)調試(shi)完(wan)(wan)成；雨污水(shui)和小區道路工(gong)程結束；景觀綠化和綜合管線配(pei)套工(gong)程完(wan)(wan)工(gong)。
在這一階段，監理單(dan)位(wei)需組(zu)織總(zong)包、分包單(dan)位(wei)進(jin)行(xing)系統性(xing)檢查，并形(xing)成預驗收報告。只(zhi)有預驗收合格，建設(she)單(dan)位(wei)才能組(zu)織五方(fang)責任(ren)主體的正(zheng)式竣工驗收。
二(er)、業主驗(yan)(yan)房痛點：預驗(yan)(yan)收的(de)重點關注方向
通過對數百個小區的(de)收房糾(jiu)紛分析，業主驗房時反(fan)映最強(qiang)烈(lie)的(de)問題主要(yao)集中在以(yi)下幾個方面：
1. 證(zheng)件不全問(wen)題：開發商(shang)無法(fa)提供(gong)完整(zheng)的“三(san)書(shu)一(yi)證(zheng)一(yi)表”（《住(zhu)(zhu)宅質量(liang)(liang)保證(zheng)書(shu)》《住(zhu)(zhu)宅使(shi)用說明書(shu)》《建(jian)筑工程質量(liang)(liang)認(ren)(ren)定書(shu)》《房地產開發建(jian)設項目(mu)竣工綜(zong)合(he)(he)驗(yan)收合(he)(he)格證(zheng)》《竣工驗(yan)收備案表》），特別是《建(jian)筑工程質量(liang)(liang)認(ren)(ren)定書(shu)》與《房地產開發建(jian)設項目(mu)竣工綜(zong)合(he)(he)驗(yan)收合(he)(he)格證(zheng)》缺失最(zui)為常(chang)見。
2. 程序(xu)不合理問(wen)題：超過80%的項(xiang)目采(cai)取(qu)“先繳(jiao)費簽字，后(hou)驗房”的不合理流程，使業主處于被(bei)動地(di)位。
3. 建筑質(zhi)量問題：空鼓、開裂、滲水是業主投訴的“三(san)大頑疾”。一些開發(fa)商對問題輕描(miao)淡寫，阻撓業主將問題記錄在驗收文(wen)件中(zhong)。
4. 配(pei)套承(cheng)諾不(bu)兌現：小(xiao)區車庫、會(hui)所、綠化(hua)等(deng)配(pei)套與宣傳承(cheng)諾不(bu)符。
5. 收費亂(luan)象：巧立(li)名目收取不合理費用。
這(zhe)些(xie)痛點的存在，凸顯了監理預驗收(shou)工作的重要性——它正是(shi)化(hua)解交付矛盾的關鍵環節。
三、監(jian)理預驗收(shou)：四個關(guan)鍵(jian)把(ba)控(kong)點
1. 材料(liao)驗收：從源頭堵住漏洞
預驗收階(jie)段必須全(quan)面(mian)復核(he)主要材(cai)(cai)料(liao)(liao)的(de)質量證(zheng)明文件(jian)，包(bao)括：各類防水材(cai)(cai)料(liao)(liao)合格證(zheng)和檢(jian)測(ce)資(zi)料(liao)(liao)；外墻(qiang)保溫材(cai)(cai)料(liao)(liao)的(de)出廠(chang)檢(jian)驗報告(gao)；進(jin)戶門(men)、防火門(men)的(de)生產許(xu)可文件(jian)和性(xing)能檢(jian)測(ce)報告(gao)；安全(quan)玻璃的(de)強(qiang)制(zhi)性(xing)產品認證(zheng)證(zheng)書（3C標(biao)志）等。
尤其要重視影響使用安(an)全的關鍵材(cai)料，如(ru)外墻窗的壁厚(hou)、雨水滲漏性能、抗風(feng)壓性能檢(jian)測報告。
2. 功能性測試：模擬真實使用環境
屋面測試(shi)：雨后(hou)或持續淋(lin)水2小時后(hou)檢查滲(shen)漏情況；可蓄水屋面應進行(xing)24小時蓄水試驗
排水系統：對所(suo)有地漏進行(xing)通(tong)(tong)水試驗(yan)，檢(jian)查排水是否通(tong)(tong)暢
電氣系統：對室內照明、插座逐一通電測試；檢查強、弱電箱安裝距離（應≥1米）
門窗(chuang)性能：檢查開啟(qi)關閉是否(fou)順(shun)暢，密封性能是否(fou)良好(hao)
3. 細部構造檢查：細節決定品(pin)質
防(fang)水構造(zao)：水落口周圍500mm范圍內(nei)坡度≥5%，并(bing)用防水(shui)材料涂封；屋面泛水(shui)處卷材應滿粘；變(bian)形縫填充規范
安(an)全(quan)防護：女(nv)兒墻或防護欄桿高度≥1.05m（高層≥1.10m）；窗臺高度≥0.90m
滴(di)水處理：窗臺、窗楣、雨(yu)篷等部位應(ying)有滴(di)水線(xian)槽（寬度和深度≥10mm）
防裂措(cuo)施：陽臺、室外臺階、散水與外墻連接處(chu)設置20mm寬變形(xing)縫，填瀝(li)青膠結料
4. 分戶(hu)驗(yan)收：逐戶(hu)把關
分戶(hu)驗收是預驗收的核心環節，監理(li)單位需對(dui)每套(tao)房(fang)屋的以下方面(mian)進行核查：
室內地面、墻面、頂棚是否(fou)存在空鼓、開裂(lie)
門窗質(zhi)量及安裝情(qing)況
室(shi)內空間尺寸是否符合設計(ji)要求
護欄(lan)、玻璃質(zhi)量是否達標
防水工(gong)程是否到位
給排(pai)水、電氣(qi)等安裝工程是否完(wan)善
監理工(gong)程師(shi)需認真(zhen)審核施工(gong)單位填寫的《住宅工(gong)程質量分戶驗收(shou)匯(hui)總表》，確認無誤后簽字。
四、給監理單位(wei)的專業建議：從預驗收(shou)到順利交付(fu)
1. 前置材(cai)料(liao)把控(kong)：在施工過程(cheng)中就對進場材(cai)料(liao)嚴格(ge)驗收(shou)，避(bi)免在預(yu)驗收(shou)階段(duan)才發現材(cai)料(liao)不合(he)格(ge)，導致大面積(ji)返(fan)工。
2. 關鍵節點強化：對(dui)防水工(gong)程(cheng)、門(men)窗(chuang)安裝(zhuang)、外(wai)墻保(bao)溫等易(yi)出問(wen)(wen)題的分部工(gong)程(cheng)，加強過(guo)程(cheng)檢查和隱蔽驗(yan)收(shou)(shou)，不把問(wen)(wen)題留到預驗(yan)收(shou)(shou)階段(duan)。
3. 逐戶(hu)細致驗收：采(cai)用“一戶(hu)一檔”方式，對(dui)每套(tao)房屋進行系統檢查，詳細記錄問題(ti)點位，留存(cun)影(ying)像資(zi)料。
4. 督促(cu)整(zheng)改閉環：預驗收后形(xing)成書面整(zheng)改通知單(dan)，明確(que)(que)整(zheng)改內容和時限，并跟蹤(zong)復(fu)查整(zheng)改進度，確(que)(que)保所(suo)有問(wen)題在正(zheng)式(shi)竣工驗收前解(jie)決。
5. 推廣業主預驗：借鑒(jian)山東“先驗房后收(shou)房”制度，在(zai)預驗收(shou)階段組織業主代表參與查驗，提前發現問題，減少交付糾紛。
6. 關注保(bao)修延(yan)長(chang)：注意部分地區（如山(shan)東）已延(yan)長(chang)質量(liang)保(bao)修期：防水(shui)工程從(cong)5年延(yan)至10年(nian)，電(dian)氣管線隱蔽部分從2年延至10年。監理應(ying)提醒建設單(dan)位注意政策變(bian)化(hua)。
結語(yu)：預驗收質(zhi)量(liang)決定交(jiao)付滿意度
監(jian)理預驗收不僅是一項程序(xu)性工(gong)作，更是保障住房品質、維護業主權益的重要屏障。在“保(bao)交樓、穩民生”的背景下(xia)，監(jian)理工程師通(tong)過嚴格專業(ye)的預驗(yan)收工作(zuo)，提前發現并解決質量問題，能(neng)夠大幅減少交付(fu)糾紛。
當監(jian)理(li)把預(yu)驗(yan)收(shou)的(de)每個細節做到位，把問題消除在業(ye)主驗(yan)房(fang)之(zhi)前，開發商(shang)交房(fang)時將更(geng)有底氣，業(ye)主收(shou)房(fang)時也能真(zhen)正安心。
讓(rang)每一次交付都成(cheng)為(wei)滿意(yi)交付，監理的預驗(yan)收工(gong)作功不可(ke)沒！
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